楷林（长沙）置业有限公司

楷林国际王如民：房地产进入淘汰赛 未来将继续深耕长沙市场

　　潇湘北路与滨江景观道交汇处、滨江新城的核心区，楷林国际便坐落于此。站在项目营销中心三楼的落地窗前，远眺湘江，8000米滨江景观带尽收眼底，身披蓝色玻璃幕墙的楷林国际在骄阳下熠熠生辉。

　　成长于河南郑州的楷林置业，自2001年成立以来便一直专注于写字楼的开发与管理。河南楷林置业有限公司董事、副总经理兼楷林(长沙)置业有限公司总经理王如民表示，“楷林国际是楷林置业走出郑州布局中部区域的第一站，致力于为湖湘人民带来全新的优质的写字楼产品，楷林今年年底或明年年初在长沙还会有拿地计划，将继续深耕长沙写字楼市场。”

　　河南楷林置业有限公司董事、副总经理兼楷林(长沙)置业有限公司总经理王如民

　　楷林看好长沙和滨江市场前景

　　楷林置业与长沙结缘，还要追溯至 2011年8月在三亚举办的那场大腕云集、声势浩大的海南博鳌房地产论坛。在论坛上，“长沙先导控股有限公司土地推荐会”成为全场的亮点，也正是因为长沙先导控股有限公司的抢眼表现，王如民对湖南长沙、滨江新城有了初步的了解和认识。

　　王如民透露，“在那次博鳌房地产论坛之后，我们就对长沙市场进行了全方位的调研，包括人均GDP、人均消费、经济交通、产业发展等多个方面。坦率讲，整个湖南省，尤其是长沙市的经济发展状况和房地产市场是让我们很振奋的。”数据显示，长沙市在湖南城市中的首位度很高，是省内各类优质资源的聚集地，有利于促进城市经济的快速发展。

　　除了看好城市经济发展之外，长沙写字楼市场发展的长期滞后也为楷林置业进入长沙提供了良机。据王如民介绍，楷林国际定位是“金融聚核、绿色办公”，目标销售群体是大型金融机构客户，“长沙的写字楼市场发展起步较晚，发展水平相对落后，高端写字楼市场有着长足的发展空间，”此外，他指出，“随着社会经济的不断进步，人们对于办公楼的要求也逐渐提高，在硬件设施、配套、服务管理等方面都有了更高要求，而长沙现有的写字楼已经无法承载这种需求了，譬如芙蓉路沿线和五一大道沿线的一些老写字楼，这样一来就需要有新的现代化的纯正写字楼来满足市场需求。”

　　楷林置业入驻长沙，最终选址在滨江新城板块。在王如民看来，滨江新城的吸引力主要体现在两个方面，一方面是经济体制较好，“湘江新区是政府主导、企业运作的模式，开发商能够得到一定的政策支持，且滨江新城的规划定位就是商务金融中心，这与楷林国际的定位也是相契合的”;另一方面是滨江新城具有较高的土地价值和区位价值，“土地的价值不仅影响着写字楼目前的售价，更重要的是影响着若干年后写字楼的总价，包括评估价，也就是长远价值，此外，在同一区域当中，与住宅项目相比，商业项目的区位价值更明显”。

　　滨江新城规划图

　　提升专业度和市场细分是应对供需矛盾的关键

　　数据显示，2015年上半年长沙市写字楼施工面积为560.98万㎡，并且新开工面积还在持续增加，空置面积已经达到70.35万㎡，在销量方面 ，2015年上半年长沙市写字楼销售面积为28.17万㎡，供大于求的现状十分明显。此外，据长沙市滨江新城建设开发有限责任公司的统计数据显示，在整个滨江新城908万㎡总建筑体量中，商业(包括住宅临街底商、写字楼、商铺)达445万㎡，占比已接近50%。

　　针对长沙市目前写字楼的供求状况，王如民指出提升写字楼项目的专业度十分关键，“长沙的纯正写字楼很少，专业度不够，大部分都是大型商场+写字楼的模式。有了商场之后，人流密集，容易出现交通拥挤、停车麻烦、电梯不足等等问题，这样一来写字楼的综合品质很难提升”，他认为，专业度一方面体现在写字楼的硬件设施方面，包括电梯、中央空调、大堂及公共区域装修等各类硬件设备，以及层高、设计等细节规划;另一方面体现在软性服务方面，包括售前及售后服务。

　　面对滨江新城板块逾400万㎡的商业体量，王如民用市场细分来解释，“滨江新城约400万㎡的商业体量，初步测算商业、写字楼、公寓及酒店面积分配大概是100:200:100(万㎡)，”他认为滨江新城的商业体量需要加以细分之后看待，“滨江的各大开发商在项目业态的比例分配上非常谨慎，按照这个比例细分之后，从供需方面来说，单独某一项产品的供需是基本持平的”。

　　此外，王如民指出，“滨江新城的定位是商务金融中心，偏重于商务办公和低密度的与金融中心配套的高端商业，这与普通购物中心的定位是不同的，由此也避免了不必要的竞争，对于滨江新城未来商业的发展也是一大利好。”

　　楷林今年年底或明年年初将在长沙拿地

　　谈及楷林国际的销售招商和公司未来发展，王如民透露，“楷林国际销售招商情况非常理想，对市场充满信心，作为滨江新城商务金融的扛鼎力作、钦定旗手，楷林得到了长沙市各级政府的大力支持与关注，今年以来已经多次将楷林国际作为重点项目向国内外大型金融机构做了推介，楷林也以优异的品质出色的完成了多次商务接待考察。早前项目A栋已经与本土一家保险机构达成了十多个楼层一次性购买的意向，现在多家金融机构又向楷林发出了整体购买B栋的橄榄枝，其中一家，我们双方已进入谈判阶段。因此，楷林国际当前销售压力不大，房源较为紧张。楷林这种专业专注做产品的精神已经得到了长沙社会各界越来越多的认可和赞誉，也使我们更加有信心扎根长沙、服务三湘，预计今年年底或明年年初，我们还将在长沙继续拿地，深耕长沙写字楼市场。但是房地产市场正在经历一场淘汰赛，优胜劣汰，楷林在项目建设和运营方面会往“深+精”的方向发展，求质不求量。”

　　王如民认为，做到项目建设和运营的深和精，首先要求产品具备精细化的硬件设施。他指出，“精细化要求产品要满足客户所有的关注点，硬件上不能有缺陷，细节问题也要恰当处理。”客户定位的精准度也是王如民十分关注的，“楷林置业的所有项目，包括长沙的楷林国际，从最开始的市场调研，到产品开发，再到招商和后期服务，都有着明确的客户定位，就是金融类客户，客户定位的精准度很高”。

　　楷林物业领先的写字楼物业服务是王如民十分自豪的一点。2006年，楷林置业成立了子公司“楷林物业管理有限公司”，专门负责本公司项目的物业服务。他表示，“现在很多写字楼项目是一锤子买卖，产品卖出去之后就没有服务了，这是万万不能的。楷林的物业是自己专属的物业公司，提供的是持续性的长期服务，我们对物业的投入很大，要求也很高。”

　　此外，王如民认为，项目要做到深和精，还要有良好的整合效应，要有高质量的合作公司和施工单位，聚集优质力量和资源共同提升项目品质。“以楷林国际为例，负责项目前期市场调研和定位的是仲量联行，建筑设计单位是美国凯里森建筑事务所和湖南省建筑设计院，施工单位是中建五局，物业团队是公司自带的楷林物业，这些都是十分优秀的团队，项目建设和运营要做到深和精，就需要整合这些优质的力量和资源，”王如民如是说。

　　拥有多年写字楼开发运营管理经验的王如民，话语中透露着非凡的专业与睿智，以及他对于楷林国际未来发展的坚定与信心。专注于纯写字楼投资与开发的楷林置业，也将凭借多年的实践经验，以专业成熟的开发运营经验，本着“深+精”的发展目标和方向，继续深耕长沙，为长沙写字楼市场注入新的活力。(新华房产调查记者 邵一婵)